Umowa sprzedaży nieruchomości będącej nieruchomością rodzinną bez zgody współmałżonka w Turcji

Informacje ogólne

W art. 194 Tureckiego Kodeksu Cywilnego (dalej: TMK) czytamy:

Jeden z małżonków nie może wypowiedzieć umowy najmu miejsca zamieszkania rodzinnego (nieruchomości rodzinnej), przenieść własności miejsca zamieszkania rodzinnego ani ograniczyć praw do miejsca zamieszkania rodzinnego bez wyraźnej zgody drugiego małżonka.

Małżonek, który nie może wyrazić zgody lub którego zgoda nie jest wyrażona bez uzasadnionej przyczyny, może zwrócić się o interwencję sędziego.

Małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości przeznaczonej na miejsce zamieszkania rodzinnego, może zwrócić się do dyrekcji ksiąg wieczystych o dokonanie w księdze wieczystej niezbędnej adnotacji dotyczącej miejsca zamieszkania.

Jeżeli mieszkanie rodzinne jest wynajmowane przez jednego z małżonków, małżonek niebędący stroną umowy staje się stroną umowy przez powiadomienie wynajmującego, a małżonek dokonujący zgłoszenia ponosi odpowiedzialność solidarną z drugim.

Artykuły194, 240, 254, 279 i 652 nie zawierają prawnej definicji pojęcia nieruchomości rodzinnej. Według większości doktryny i orzecznictwa, nieruchomość rodzinna to ruchomości lub nieruchomości nadające się do wykorzystania jako miejsce zamieszkania, z którego małżonkowie stale decydują się korzystać w trakcie trwania związku małżeńskiego, aby zaspokoić „potrzebę wspólnego życia w jednym miejscu”, co jest konieczne do utrzymania wspólnego życia, krótko mówiąc, czynią z niego centrum życia rodzinnego.

Fakt, że dom jest faktycznie (de facto) użytkowany przez małżonków jest konieczna przesłanką do istnienia nieruchomości rodzinnej.

Może istnieć tylko jedna nieruchomość rodzinna.

„Wtórne nieruchomości”, takie jak domy letniskowe, domy w górach, nie są uważane za nieruchomości rodzinne.

Aby dane miejsce zostało uznane za nieruchomość rodzinną, musi być wykorzystywane na podstawie ważnego prawa rzeczowego lub osobistego.

Nieruchomość traci status nieruchomości rodzinnej wraz z uprawomocnieniem się wyroku rozwodowego lub wraz ze śmiercią współmałżonka. Jeżeli w księdze wieczystej znajduje się zapis o nieruchomości rodzinnej, skutek zapisu kończy się z chwilą fatycznego nie użytkowania nieruchomości jako nieruchomości rodzinnej. Nawet w przypadkach, gdy małżonkowie faktycznie mieszkają osobno bez uzasadnionego powodu, nieruchomość nie traci na w/w statusu. Z drugiej strony nieruchomość, który nie jest używany przez małżonków i jest wynajmowany osobom trzecim, traci status nieruchomości rodzinnej.

Małżonkowie mogą znieść status nieruchomości rodzinnej na podstawie obopólnego porozumienia.

Uprawnienie małżonka, który ma prawo do zamieszkania nieruchomości rodzinnej, może być oparte na również na ograniczonym prawie rzeczowym, m.in. umowie dzierżawy, służebności lub użytkowania.

Zgodnie z literalnym brzmieniem art.194 TMK zgoda współmałżonka jest wymagana jedynie przy wypowiedzeniu umowy najmu, przeniesieniu własności nieruchomości lub ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego stanowiącego czynności rozporządzające między stronami, a mające za przedmiot nieruchomość rodzinną, w ramach wykładni rozszerzającej również powinny obejmować czynności zobowiązujące. Przyjmując założenie, że w art. 194 nie obejmuje czynności zobowiązujących, m. in. takie jak umowa darowizny, w tej sytuacji zgoda drugie małżonka nie jest wymagana. W tym kontekście, nawet jeżeli małżonek, który jest właścicielem nieruchomości o statusie nieruchomości rodzinnej i ustanowi na niej jedno z praw rzeczowych ograniczonych, np. służebności to w świetle art. 194 jest wymagana zgoda drugiego współmałżonka, ponieważ ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego zostało literalnie wymienione w rzeczowym przepisie.

Jeżeli miejsce zamieszkania małżonków jest zapewnione przez jednego z małżonków na podstawie umowy najmu, współmałżonek najemcy nie będzie mógł wypowiedzieć umowy najmu bez wyraźnej zgody drugiego małżonka. Choć w treści MK 194 chodzi tylko o wypowiedzenie umowy najmu, niezbędne jest, aby jeden z małżonków uzyskał zgodę drugiego małżonka na złożenie ważnego zobowiązania do eksmisji. Natomiast w art. 194 ust. 4 czytamy: Jeżeli mieszkanie rodzinne jest wynajmowane przez jednego z małżonków, małżonek niebędący stroną umowy staje się stroną umowy przez powiadomienie wynajmującego, a małżonek dokonujący zgłoszenia ponosi odpowiedzialność solidarną z drugim.

Zgodnie z art. 349 Tureckiego Kodeksu Zobowiązań (danej: TBK):

W przypadku nieruchomości wynajmowanych na cele rodzinne najemca nie może wypowiedzieć umowy najmu bez wyraźnej zgody współmałżonka.

W przypadku braku możliwości uzyskania tej zgody lub gdy małżonek wstrzymuje się z wyrażeniem zgody bez uzasadnionej przyczyny, najemca może zwrócić się do sędziego o wydanie orzeczenia w tej sprawie.

W przypadku, gdy małżonek niebędący najemcą stanie się stroną umowy najmu poprzez powiadomienie wynajmującego, wynajmujący jest zobowiązany do oddzielnego powiadomienia najemcy i jego małżonka wraz z wypowiedzeniem oraz terminem płatności zależnym od wypowiedzenia.

Charakter prawny ograniczenia zawartego w art.194 TMK

Według większości szwajcarskiej jurysprudencji, art.194 TMK stanowi ograniczenie zdolności do czynności prawnych.

Inny pogląd charakteryzuje ograniczenie w zakresie „prawa do uczestniczenia w czynności prawnej” wynikającego z faktu bycia w związku małżeńskim.

Według innego poglądu TMK 194 jest ograniczeniem swobody zawierania umów wynikających z prawa.

Według innego poglądu w doktrynie szwajcarskiej, przepis TMK 194 jest ograniczeniem zdolności do czynności prawnych w zakresie czynności rozporządzających. Obecnie dominująca w prawie tureckim doktryna i praktyka Sądu Najwyższego traktuje przepis TMK 194 jako zasadę, która nakłada ograniczenie na kompetencje dotyczące zawierania czynności rozporządzających. Z tego powodu w przypadku zawierania umów rozporządzających (np. umowa sprzedaży nieruchomości), w których jeden z małżonków zamieszkuje w nieruchomości mającej status nieruchomości rodzinnej i w przypadku zawarcia umowy sprzedaży rzeczowej nieruchomości przez małżonka, który de iure jest właścicielem nieruchomości, do ważności umowy sprzedaży nieruchomości jest koniecznym otrzymanie zgody od współmałżonka - w przeciwnym razie umowa sprzedaży nieruchomości rodzinnej jest bezwzględnie nieważna.

Skutki prawne niewyrażenia zgody przez współmałżonka

Według art. 194 ust.1, jeden z małżonków nie może wypowiedzieć umowy najmu miejsca zamieszkania rodzinnego (nieruchomości rodzinnej), przenieść własności miejsca zamieszkania rodzinnego ani ograniczyć praw do miejsca zamieszkania rodzinnego bez wyraźnej zgody drugiego małżonka.

Udzielona uprzednio zgoda ogólna jest niewystraczająca. Zgoda może być również wyrażona w postaci potwierdzenia już zawartej umowy.

Art. 194 TMK nie przewiduje formy ważności wyrażania zgody dla współmałżonka. Z tego powodu przedmiotowa zgoda może być udzielone ustnie, bez konieczności stosowania jakiekolwiek formy. Jednak, jak wynika z treści artykułu, zgoda powinna zostać wyrażona „w sposób wyraźny”, a nie domniemany.

Dokonanie czynności rozporządzającej (umowa sprzedaży nieruchomości) bez uzyskania zgody jest nieważne. Jednak jest to nieważność sui generis, czyli tak zawarta umowa nie wiąże małżonka będącego stroną umowy i osoby trzeciej. Sama umowa uzyska ważność w przypadku udzielenia zgody przez współmałżonka. Jeżeli jednak zezwolenie nie zostanie udzielone w odpowiednim terminie w wyniku analogicznego zastosowania zawartego w kodeksie zobowiązań, zgoda, która zostanie udzielona po upływie wyznaczonego terminu nie spowoduje, że umowa sprzedaży będzie ważna.

Sytuacje, w których małżonek będący właścicielem nieruchomości rodzinnej może dokonać czynności rozporządzającej bez zgody współmałżonka

Według art. 194 ust. 2 małżonek, który nie może wyrazić zgody lub którego zgoda nie jest wyrażona bez uzasadnionej przyczyny, może zwrócić się o interwencję sędziego. Przepis upoważnia sędziego w dwóch przypadkach.

Pierwszym powodem jest to, że fizycznie nie można uzyskać zgody uprawnionego małżonka.

Drugim powodem jest to, że uprawniony małżonek nie wyraża zgody bez uzasadnionej przyczyny. Po dokonaniu analizy sytuacji, sędzia może upoważnić małżonka do samodzielnego zawarcia czynności rozporządzającej nieruchomością rodzinną.

Wpływ dobrej wiary osoby trzeciej na ważność czynności rozporządzającej dotyczącej nieruchomości rodzinnej oraz zapis statusu nieruchomości rodzinnej w księdze wieczystej

Dobra wola osoby trzeciej w przypadku czynności rozporządzającej (umowa sprzedaży) nieruchomością rodzinną w sytuacji zarządzania swoim prawem własności przez małżonka będącego właścicielem nieruchomości nie jest chroniona przez tureckiego ustawodawcę.

W związku z powyższym, przeniesienie prawa własności nieruchomości lub nałożenie ograniczonego prawa rzeczowego bez zgody drugiego małżonka lub upoważnienia sędziego czyni taką czynność bezprawną (tur. yolsuz tescil). W tej sytuacji osoba trzecia jak i współmałżonek nie będący stroną umowy sprzedaży może wystąpić o sprostowanie błędnego wpisu w księdze wieczystej. Według orzecznictwa Sądu Najwyższego bezprawny wpis dotyczący przeniesienia własności nieruchomości rodzinnej może zostać sprostowany za pomocą „powództwa o sprostowanie wpisu w księdze wieczystej” (TMK 1025/I); powództwo jest skierowane przeciwko osobie trzeciej transakcji oraz właścicielowi nieruchomości przez współmałżonka, od którego nie została uzyskania zgoda. Jednak w okresie, kiedy nie dokonano jeszcze wpisu w księdze wieczystej dotyczącej nieruchomości rodzinnej, nabycia przez osoby trzecie będące w dobrej wierze jest chronione przez prawo (art.1023 i 1025 ust.2 TMK). Natomiast Sąd Najwyższy uchwałą o mocy zasady prawnej chroni dobrą wolę osoby trzeciej dokonującej transakcji z małżonkiem będącym właścicielem nieruchomości rodzinnej w przypadku braku wpisu do ksiąg wieczystych dotyczącego statusu nieruchomości rodzinnej w przypadku usprawiedliwionej niewiedzy (dobrej woli) co do charakteru rodzinnego zamieszkania.

Wpis do księgi wieczystej pełni funkcję objaśniającą, nie konstytuującą status nieruchomości rodzinnej. Skutkiem wpisu do księgi wieczystej w rozumieniu art. 194 ust.3 jest wyłącznie wyeliminowanie dobrej woli osób trzecich. Z drugiej strony w prawie tureckim niektórzy autorzy błędnie uważają, że wpis do księgi wieczystej eliminuje fakt istnienia dobrej woli osób trzecich na podstawie MK 1023. Orzecznictwo Sądu Najwyższego od 2006 roku potwierdza ten błędny pogląd (YHGK, 4.10.2006 T., E.2006/2-591, D.2006/624). Wbrew ustabilizowanej linii orzecznictwa, od 2015 roku Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że banki nie będą uznawane jako podmioty posiadające dobrą wole w przypadku obciążenia nieruchomości rodzinnej hipoteką ( YHGK, 21.10.2015 T., E.2015/2-247, K.2015/2323).

Małżonek, od którego wymagana jest zgoda, jest uprawiony do wystąpienia do naczelnika ksiąg wieczystych z wnioskiem o wpis do księgi wieczystej nieruchomości statusu nieruchomości rodzinnej bez konieczności uprzedniego orzeczenia sądu lub zgody małżonka, który jest właścicielem nieruchomości. Taki stan rzeczy został ustanowiony zmianą Ustawy nr 6518 z 6.2.2014. Zgodnie z nowelizacją „Małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości o statusie nieruchomości rodzinnej może wystąpić do naczelnika ksiąg wieczystych o wpisanie niezbędnej adnotacji dotyczącej nieruchomości”. Wnioski po wejściu w życie przepisu w dniu 19.02.2014 r. będą kierowane bezpośrednio do urzędnika ksiąg wieczystych. Jeżeli urzędnik nie zaakceptuje wniosku, dopiero wówczas można wytoczyć pozew do sądu rodzinnego o rzeczowy wpis do ksiąg wieczystych. Podobnego zdania jest Sąd Najwyższy, który odrzuca pozwy o wpis do ksiąg wieczystych bez uprzedniego zwracania się do Urzędu Ksiąg Wieczystych. Wpis do ksiąg wieczystych nie może zostać udzielone z urzędu, konieczny jest wniosek. Wpis może również nanieść w przypadku nieruchomości zajętych w ramach postępowania windykacyjnego.

#turcja #nieruchomosc #nieruchomość #nieruchomościwturcji #nieruchomosciwturcji #mieszkanie #mieszkaniewturcji #praworodzinne #małżenstwo #malzenstwo #ksiegiwieczyste #księgiwieczyste #turcja #prawo #prawowturcji #prawnikwturcji #adwokatwturcji #polskiprawnik